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      2008-2010年房地產行業分析

      欄目:行業動態 發布時間:2021-04-16
      次貸危機引發全球金融風暴,股市重挫、銀根緊縮、市場觀望,全球經濟面臨大考。

          次貸危機引發全球金融風暴,股市重挫、銀根緊縮、市場觀望,全球經濟面臨大考。中國北京、美國紐約,兩個相隔在大洋彼岸的城市同樣面臨著前所未有的機遇與挑戰。20081211日,由全球最大的房地產網絡媒體搜房網組織承辦的“2008中國房地產金融國際對話?北京會議”在北京成功舉行。以下為中國指數研究員常務副院長黃瑜女士在本次論壇對2008年房地產市場形勢做出如下分析:

        一、全國流標流拍及退地現象嚴重,土地購置與開發面積繼續下降。

        2008年以來,全國土地近一半都是以底價成交,更有10%左右的土地遭遇流拍流標。根據中國指數研究院土地價格指數系統對60個大中城市招拍掛土地市場長期進行監測的結果,截止10月底,全國60個大中城市住宅用地流標流拍宗數約1300塊,土地面積約6000萬平方米,其規劃面積超過1億平方米,相當于07年總供應量的1/5左右。與此同時,各大城市頻頻出現了退地潮的現象。據不完全統計,08年大宗地塊退地宗數近20宗,政府損失地價款在140億以上。全國土地開發面積和購置面積持續下降,9月首次出現負增長。由此可見,受房地產市場、宏觀經濟、政策環境的影響,開發商資金鏈吃緊,紛紛放慢購置、開發土地的進程。

        二、房地產開發投資增長放緩,自籌資金比重加大,定金及預收款占比減少。

        近年來,房地產開發投資一直保持30%左右增長水平。而2008年前三季度,房地產開發投資同比漲幅跌落至26%,預計全年在25%左右。從資金來源看,自2007年四季度以來,房地產開發投資中自籌資金所占比重逐漸上升,20081-10月提升至40%,與07年同期的32%相比提高了8個百分點,為2000年以來最高,開發商資金壓力增大。與此同時,08年以來定金及預收款占房地產開發投資的比重不斷減少,081-10月,比去年同期減少了8.2%,占比從07年底的28.5%下降到了24%。

        三、08年市場供求壓力較大,09年形勢更加嚴峻,10年市場壓力將會緩解。

        2008年以來全國商品房竣工面積、商品房施工面積以及新開工面積等供應類指標同比均呈上升趨勢,銷售面積和銷售額等需求類指標均呈下降趨勢,市場供求壓力較大,預計09年供過于求的局面會更加嚴峻。從各區域市場表現看,東部較西部市場壓力更大,中西市場反應相對滯后。同時受到08年土地購置及開發面積同比下降的影響,預計2010年市場的壓力才將會得到緩解。

         四、新政出臺,一線城市反應迅速,二線城市變化各異。

         20081-11月共上市新盤75個,比去年增加了8個。其中11月受新政出臺的影響,開發商對市場預期出現一定好轉,推盤力度加大。200811月北京上市商品住宅135萬平方米,同比和環比分別上漲了9%和16%,剔除保障性住房部分,商品住宅供應量環比大幅增長224%。從交易情況來看,20081-11月北京交易總量為780萬平方米,遠小于061746萬平方米和071396萬平方米的交易量,同比下降44%,但降幅開始減小。雖然2008年以來北京房地產市場整體表現供過于求,銷供比僅為0.56,遠小于06年的1.0307年的1.12,但仍有一些項目憑借其在市場份額、銷售表現、產品創新、價值挖掘等方面的特色從房地產市場中脫穎而出,成為市場項目典范。   


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